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元利均等返済と元金均等返済はどちらがお得住宅ローンの返済方法には、大きく分けて元利金等返済と元金均等返済があります。どこがどう違うのかをおさえておきましょう。
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元利均等返済のしくみ※返済額が一定で利息と元金の割合が変わる
元利均等返済とは、毎回、一定の金額を返済していく方法です。ローンの返済額の中には、利息と元金が含まれていますが、元利均等返済ではその合計額が一定になるように返済額が計算されています。返済額に占める元金と利息の割合が毎回、変わっていくわけです。
たとえば3000万円を金利３％、30年返済で借り入れた場合、毎月の返済額は12万6481円。初回から最終回まで、ずっと同じ額です。
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元金均等返済のしくみ※元金が一定で返済額が徐々に減る
元金均等返済では『毎回返済する元金の額が均等』です。毎回一定の元金に加え、その時々に残っているローン残高に対する利息を返済します。 残高が減れば利息は減っていきますから、利息の金額が毎回変わり、結果、返済額も毎回変わっていきます。前述と同じ3000万円を金利３％、30年返済で借り入れを元金均等返済した場合、初回の返済額は15万8333円、2回目は15万8125円、100回目は13万7708円など、だんだんと返済額が減っていきます
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元利均等と元金均等の利息の違い
元利均等、元金均等、それぞれにメリット、デメリットがあります。まず元利均等は、毎回返済額が一定であるため、返済計画が立てやすく、家計が安定しやすいのが魅力。前述の試算例でも分かるように、返済期間が同じなら、元金均等より当初の返済負担が抑えられるメリットもあります。
元金均等は当初の返済負担は大きくなりますが、次第に返済額が減っていくため、あとがラクです。
利息負担においてはどうでしょう。
3000万円を金利３％、30年返済で借り入れた場合、元利均等なら利息の総額は約1553万円。これに対し、元金均等では約1354万円。元金均等のほうが、約200万円利息負担が少なく済みます
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元利均等と元金均等の返済額は、こう違う
次第に減っていくとはいえ、元利均等返済した場合の返済額を下回るまでにはかなりの年数がかかり、返済負担が重い時期が長く続きます。前述の例で、元金均等の返済額の変化をチェックしてみると…。元利均等の返済額を下回るのは154回目（12年10ヶ月後）です。今はたくさん返せるけれど、教育費がかさむ時期には返済負担を抑えたいという場合など、返済額の減り具合がいいタイミングになるようなら、元金均等も有効かもしれませんね。
ただし「今は共働きでたくさん返せるけれど、子どもができたら妻は退職するかも」といった世帯では、安易に元金均等を選ぶと返済負担が重い時期が長引き、危険かも知れません。その場合は、元利均等返済にし、収入が多い時期に繰り上げ返済などを行なうことで利息負担を抑える方法が安心でしょう。
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繰り上げ返済とは住宅ローンなどの債務者が、毎月決められた返済額に加えてローンの一部を返済することを「繰り上げ返済」といいます。
繰り上げ返済した分は、元金返済にあてられます。
このため、繰り上げ返済を行なうと、元金に対してかかるはずの利息が減り、返済総額も少なくなります。
この繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型の2種類があります。
期間短縮型は繰り上げ返済をすることにより、当初の予定よりも返済期間を短縮するものです。
返済額軽減型は返済期間を変えずに、返済額を軽減させるものをいいます。