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賃貸物件を経営されているオーナー様
ここ数年で賃貸状況は激変しています。
2005年をピークに日本の人口減少傾向になってきております。
そんな中、賃貸市場は過剰供給となり「空室」が大きな問題となってきております。
空室からでるあせりが募集業務にも現れ早く埋めたいという思いが強くなり敷金礼金0円での募集も目立つようになりました
これを機に、空室以外の問題として家賃滞納者、敷金返還問題、原状回復費用が急増してきています。
まさに市場は悪循環の渦にまかれています。
建物の老朽化やニーズの変化による空室はもちろん、敷金精算の問題などにお悩みのオーナー様も多いのではないでしょうか？
特に、退去時の原状回復費用は、貸主様の負担となるケースが非常に高くなっています。
このため、リフォーム費用のコストをいかに削減するかは、今後の賃貸経営において重要な部分になっています。
しかし、単に工事部分を減らしたり、安価な素材を使用するだけでは、入居者様が満足されるはずはなく、成約までにはいたりません。選択肢は入居者にありますので、リフォーム費用をおさえながらも、お住まいになる方の要望にそった部屋を提供していくことが、今後 ますます重要になってくるのではないでしょうか。
賃貸物件リフォームのポイント
賃貸マンションや、アパートリフォームの経験が少ない業者による工事や改装では、入居者のニーズとズレがでて、多額の費用をかけたにもかかわらず、いつまでたっても空室状況になることも考えられます。
賃貸リフォームには、費用をかけるべきところと、最小限の負担でおさえても問題ないポイントがあるのです。
新規入居者を一早く確保する為にはリフォームポイントをしっかりおさえておく事が大切です！
お客様目線で見ることが重要ですが、全てを同じ目線でリフォームしてしまうと高額な金額になってしまいます。
ここで重要なポイントは「見せ方」にあるという事です。
いかに安く、お洒落に高級感を感じられるのか！
普通にクロス張替えをするのではなく、ポイント（アクセント）を一部分つける事が重要です。
ポイントクロスを部屋ごとに変更したり差別化を図っていく。
そして一番重要なのはハウスクリーニングです！ハウスクリーニングと言っても仕上がりの差は幅広く違います。
徹底した仕上がりが必要になってきます。
後項でもお伝えするようにお客様は清潔感を求めています。
どれだけ、入った時の印象をよくするかはハウスクリーニングで大きくかわります！
当社は豊富な賃貸リフォーム経験から、アドバイスさせていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。また、ご希望の方には、入居者募集の仲介斡旋もお受けしますので、転勤や転居で、ご自宅を賃貸に出したい方、または賃貸マンションのオーナー様は、ぜひご検討ください。
お客様はまずどこをチェックしているか？
オーナー様の所有するマンションの98％が仲介業者の案内によるものです。
仲介業者がお客様を連れてきた時、いったいお客様はどこを見ているのだろう。
当然ながら、周辺の環境はもちろんのこと共用部やポスト等を見ています。
特に優良な方ほど細かくチェックしています。
当たり前の事ですが、部屋に入る前にイメージがその時点でダウンしてしまいます。
やはり、部屋に入る前の時点で絶対に好印象を与えなければいけません。
だからこそ、日常の清掃や共用部の電球等メンテナンスしておかなくてはいけません。
次に室内に入ったときにチェックする場所はやはり水廻りが一番です。
特に、キッチンのシンクや金具（蛇口）など常にピカピカにしておかなければ行けません。清潔感が損なわれます。
賃貸入居者のニーズ
お住まいになる方のニーズを知ることは、非常に重要です。
インターネットにより、さまざまな情報が公開されていますが、移り変わっていく不動産賃貸の状況を把握することは難しいと思われます。今、求められている賃貸業に関するご相談もお受けしていますので、お電話やメールでお気軽にお問い合わせください。
| 部屋探しで重要視したところ | |
| ２人暮らし・家族世帯 | 女性社会人（学生） |
・間取り |
・間取り |
間取りは部屋選びの重要なポイントです。 |
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| 部屋選びで決め手になったもの | |
| ２人暮らし | ファミリー（家族世帯） |
１） 駐車場 |
１） 駐車場 |
複数の項目から選ばれた条件のうち、半数以上が内装や、間取りに関するものでした。やはり見た目とライフスタイルにあった間取りは重要なポイントのようです。 |
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空室対策に必要なポイントとは？
２００５年をピークに日本の人口は減少していて市場は縮小傾向のある上、賃貸物件は供給過剰になっており今後ますます厳しくなってきます。つまり、オーナー様の所有するマンションも競合にさらされております。
空室対策に必要なポイントを一部ご説明致します。
◆◆「空室が多ければ埋める事より大切な事」◆◆
空室は退去（引越し）によって発生するものです。
転勤、結婚、部屋が狭くなった、家賃 等さまざまな理由が御座います。
弊社では退去立会を行わさせていただいております。
その時、毎回入居者様に引越しの理由をお聞き致します。
その中で３割程度引越しの理由は
共用部等の美観がなっていない
家主、不動産業者の対応が悪い（室内に不具合がでても対応してくれない）
入居した時よりも入居者のマナー等が悪くなった
等が原因で引越しされています。
「もったいない」と思いませんか？そして「申し訳ない」と思いませんか？
間取りも立地も気に入って頂いているのに・・・
大切な事はどれだけ入居者様の目線に立てるかという事です。
上記によって実現されるのです。
現在、入居して頂いている方に長く住んで頂くために努力する事がまず先決です。
◆◆入居者はお客様です◆◆
時代は急速に変化しています。
現在の賃貸市場は貸し手市場から借り手市場に大きく変わってきています。お客様のニーズを考えなくても満室になっていた時代ではないのです。満室になっていたバブル期の考え方はシフトしなくてはいけません。「貸してやっている」という考え方では当然「借りてやっている」という気持ちにお客様もなってきます。
互いにいい環境を作る為には互いに感謝の気持ちが大切です。
きめ細かなサービスがお客様に感動、信頼を与えていくのです。
なんと約３割のオーナー様が！
現在の賃貸市場は過剰供給によりあらゆる問題が生じています。
空室から巻き起こる問題。
新規入居者の獲得にあせり、敷金、礼金0円（００物件）により入居者の質が悪くなり滞納者に悩ませられている。
しかも、退去の際には悪質な使い方によって高額な改装費を負担しなくてはいけない。
コストを抑える方法しかないのです。
なんと約3割のオーナー様は今まで不動産業者にまかせていたリフォームを自分で発注するようになりコスト削減に成功されています。
いままで、面倒くさいと思っていたオーナー様も一度検討してみてはいかがでしょうか。
今までに、めちゃくちゃな使い方をされて高額な修繕費を負担した経験はないですか？現在のオーナー様、入居者の方は大きな勘違いをしているのです。
その勘違いとは・・・
「 オーナー様 」
消費者保護法も厳しくなり、全てオーナー様が負担しなくてはいけないと思っている。正直、入居者に負担してもらうのは無理だろう・・
「 入居者 」
家賃をはらっているのだから、過失であろうと払う必要がないとＴＶで見た.
最近、メディアで敷金訴訟などの問題を見かけますが皆様まちがった捉え方をしています。
あくまでも、勝訴しているのはガイドラインに反している内容だからなのです。
自然損耗でのクロスの張替えや、床に家具を置いていた跡が残っているので床の張替え等・・・これは、ガイドラインに基づいた内容なのでオーナー様が負担するのは当然です。
しかし、「扉や壁に穴をあけた」、「無断でペットを飼育していた」、「クロスを破っていた」等は明らかに過失もしくは悪質な行為なのです。
善菅注意義務に違反している行為は入居者様にきちんと説明が必要なのです。
空室の原因はリフォーム？ その前にやるべき事は！？
昨今の賃貸マンションの市場は「空室」に悩むオーナー様が急増している中でよく耳にする。
「リノベーション」
「リノベーション」をすれば必ず空室が解消できると勘違いしているオーナー様も少なくはないでしょう。
大切な事は「リノベーション」を行う以前にする事はないのか！という事が重要です。リノベーションと一言でいっても高額な投資費用がかかってきます。できる事なら費用を変えたくないのが本音ではないでしょうか。
弊社のパートナー様でも以前に他社で「200万かけてリノベーション」を行ったが1年間入居者が決まらず賃料をさげてようやく入居者が見つかったというオーナー様がいます。
その問題がきっかけで弊社のパートナー様となったのですが当初の調査時に物件の内覧に伺いましたが室内はさすが200万投資しただけあって綺麗でしたが問題は共用部も美観が全く行き届いていない状態でした。
廊下の電球はきれている
クモの巣やチラシが散乱している
ごみ置き場には家財道具が放置されている・・・・・ などなど
リノベーション以前の問題ばかりでした。
管理の基本がどれだけ重要なのかを見失っていたようです。
その後、オーナー様自信で弊社のアドバイス通りに美観管理に力を入れていただいた結果すぐに入居が決まりました。
まずは、できる限り投資を抑え今すぐできる事を考えていく事が重要です。
一度、オーナー様自信が入居者目線で所有物件を見ていただく事をオススメ致します。
そして、改装に投資する費用は確実に回収できる予算に抑えプランニングしていくことです。
原状回復料金
オーナー様のほとんどが不動産業者に改装依頼を行っています。
しかし、近年では3割のオーナー様が直接、施工業者に依頼する方が急増しています。その理由は大幅なコスト削減が可能になるからなのです。
コスト削減施工事例：稲沢市内に3棟所有の法人様
今までは不動産業者に管理業務、募集業務、改装工事を全て一括して任していました。
今まで、空室も少なく特に気にしたことがありませんでした。
しかし、最近いきなり空室がふえ重なって改装工事を行い請求明細を見たときに正直高いなと感じたのがきっかけでした。それまでは、クロスの張替えの単価がどれくらいなのかという相場さえ調べる事もなかったのですが、インターネットで調べた結果あまりにも単価の違いに驚きました.
賃貸リフォーム、原状回復費用のコストダウンをしませんか！？ |
よく検討せずにリフォーム工事を依頼したことで、割高な費用を払っていることはありませんか？
賃貸リフォームや、原状回復で大半の費用をしめるのは、壁紙クロスの施工費です。特に３ＬＤＫなどのファミリー物件になると、材料の単価によって数万円も差がでることがあります。
当社では、賃貸マンションや賃貸アパートの空き部屋限定で、特別価格にてクロス貼替え工事をお受けいたします！もちろん、はがしや処分費も含みます。ぜひコストダウンにご利用ください。
そんなお悩み、お気軽にご相談ください！
壁紙（クロス）貼替、９００円（㎡）～
お受けするクロス貼替え工事は、次の条件が対象となります。
壁紙クロスの材料は、EＰ（除菌）タイプとなります。（色、柄選べます）受注面積は４０㎡以上からとなります。（天井や壁などを合わせた面積）空き部屋のみが対象となります。（多少の荷物は可）ある程度工事期間に余裕をもってご連絡ください。クロス以外の全ての工事や他の壁紙クロスにも対応しています。
賃貸物件価格表
| 賃貸物件（空室）リフォームメニュー | |||
| たたみ表替 ３，３００円～ |
たたみ新調 １０，０００円～ |
壁紙（クロス） ７５０円～/㎡ |
ふすま貼替 ２，８００円～ |
| 障子貼替（大） ２，２００円～ |
ＣＦシート貼替 ２，２００円～/㎡ |
カーペット貼替（６帖） ５０，０００円～ |
フロアタイル貼替（６帖） ５０，０００円～ |
| ソフト幅木 ３５０円～ |
ＣＦシート貼替（１.８㎡以下） ３，８００円～/一式 |
網戸貼替 ３，５００円～ |
流し台廻りコーキング ３，８００円～ |
| フローリング（６帖） ８９，０００円～ |
インターホン取替 （モニター付） ２８，０００円～ |
キッチン水栓取替 （シングルレバー） ２８，０００円～ |
ウォシュレット ４９，８００～ |
| レンジフード交換 ４８，０００円～ |
エアコンクリーニング ９，０００円～ |
浴室ドア交換 （折戸タイプ） ５３，０００円～ |
ユニットバス塗装 （全体特殊塗装） １８０，０００円～ |
ペット可能なクリーンルームへ
現状の間取りのまま光触媒壁紙を張り、ペットの気になる臭いを低減しました。
壁の一面にデザイン張りをし、アクセントをつけました。床材には、万が一のペットの糞尿に備え、消臭機能付クッションフロアを施工しました。
これだけの工事で他の物件と差別化を図りました。
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ペット可能なクリーンルームへ|
床４０㎡マンション ペット可能クリーンルームリフォームした場合| 壁紙の張替（光触媒）１８０㎡×単価９５０円 | ￥１７１,０００ |
| 床材クッションフロアー張り（消臭機能）４０㎡×単価３０００円 | ￥１２０,０００ |
| その他工事（塗装、養生、クリーニング等 | ￥５０,０００ |
| ※現状により工事費は異なります | 合計３２１,０００ |
2DKを1LDKに間取り変更
若い世代に人気のない和室をなくし、今流行のLDKにしました。
小さな部屋をなくし広々としたリビングを作り新婚向け住宅にしました。
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2DKを1LDKに間取り変更|
床４０㎡マンションの2DKを1LDKに間取り変更| 大工工事（和室撤去、間仕切り壁撤去、フローリング貼り | ￥３００,０００ |
| 床材フロアタイル張り（デザイン張り）１８０ｍ×単価７５０円 | ￥１３５,０００ |
| 水回りの床材をクッションフロアーに ５㎡×単価２５００円 | ￥１２,５００ |
| その他工事（塗装、養生、クリーニング等 | ￥５０,０００ |
| ※現状により工事費は異なります | 合計３２１,０００ |